Sociedad Conyugal. Recalificación del bien por acuerdo posterior

1) La pretensión consistente en que el Registro de la Propiedad tome razón de una escritura aclaratoria en la que se intenta salvar la omisión de hacer constar la procedencia del dinero ("que el precio abonado por el inmueble fue con dinero propio de la esposa, proveniente de la venta de inmuebles que poseía cuando era soltera"), excede en demasía el marco del art. 1246, y configura una convención entre esposos sobre un bien que pertenece al acervo matrimonial, alcanzándole la prohibición del Cód. Civil, art. 1218.

2) La prohibición contenida en el art. 1218 Cód. Civil es de aplicación obligatoria, de carácter estricto e impide al Registro de la Propiedad Inmueble tomar razón de una escritura aclaratoria, en la cual los cónyuges intentan salvar su omisión de consignar la procedencia del dinero.

3) Debe revocarse la resolución del Registro de la Propiedad Inmueble que establece que la modificación en una escritura pública del carácter del bien, sólo puede intentarse por vía jurisdiccional, en virtud de que no existe controversia alguna entre las partes. Por tanto, no existe motivo para obligarlos a ir a un proceso judicial y, por otra parte, no existe norma legal que imponga la necesidad de una orden judicial para que se inscriban actos aclaratorios cuando son otorgados por los propios interesados – Del dictamen del fiscal de Cámara - C. G. B.
Cámara Nacional Civil, Sala A. Autos: "Soares Gache, Alfredo" (*)(58).

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Sociedad Conyugal - Liquidación

Créditos de los cónyuges entre sí y con la sociedad conyugal. Recompensas. Venta de un bien propio efectuada por uno de los cónyuges. Presunción de que el producido redunda en beneficio de la sociedad conyugal.

Fallo 111.065 — CNCiv., Sala F, 2006/05/30 — P., J. O. c. F., S. O.
La Ley, 19/12/06.

El fallo presume iuris tantum que el producido de un bien propio de uno de los cónyuges redunda en beneficio de la sociedad conyugal y admite el derecho de recompensa del cónyuge aportante, ya que le basta como enajenante acreditar la venta y recepción del precio, y deberá el otro cónyuge justificar que los fondos no fueron realmente empleados en beneficio de la comunidad, sea porque se reinvirtieron en la compra de otro bien propio o porque se destinaron a actos extraños a aquélla.

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Bien de Familia

Inscripción Provisional. Efectos

Fallo 54.841 - CNCom., Sala C, febrero 20-2007 - Pérez de López, Silvia Rosa s/quiebra. El Derecho, 16/8/07.

Del dictamen de la Fiscal ante la Cámara que ésta comparte y hace suyo: “Los actos preparatorios para la afectación de un inmueble al régimen del bien de familia producen efectos a partir de la anotación que haga el registrador de la iniciación del trámite, aunque sea provisoria...”. “Si la medida es anotada provisoriamente y luego se procede a la inscripción definitiva por haberse subsanado los defectos que existían inicialmente, esa inscripción definitiva tiene efectos a la fecha de toma de razón provisoria”.
Continúa diciendo el Fiscal de Cámara que “... esa inscripción definitiva tiene efectos a la fecha de toma de razón provisoria, pues esta última le otorga al acto publicidad suficiente para hacerlo oponible a terceros. En efecto, como consecuencia del efecto erga omnes de esa inscripción, cabe presumir que quienes contrataron con el titular del bien, conocieron que éste estaba afectado a la protección legal y que no podían contar con él como garantía de satisfacción de sus créditos”.

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Justo Título

Usucapión breve – Justo título – Convenio privado de cesión de derechos posesorios - Tercería de dominio – Rechazo –

Fallo 111.598 - CNCom., Sala B, 2006/11/30 - Vallejo, Gustavo c. Miret, José. La Ley, 27/6/07.

La Cámara en su resolución rechaza la tercería de dominio invocada por quien detenta la posesión del inmueble por usucapión breve, ya que sostiene tener justo título configurado a través de una cesión de derechos, pues en ningún caso dicho instrumento privado puede adquirir la calidad de justo título a los efectos de la usucapión decenal prevista en el art. 3999 del Cód. Civil.
Sostiene el fallo que la cesión de derechos respecto de un inmueble no es justo título a efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser ella traslativa de dominio si bien puede legitimar la posesión ya que es necesario el otorgamiento de la escritura pública.
“Es procedente la tercería de dominio invocada por quien detenta la posesión del inmueble mediante un contrato de cesión de derechos, pues, si bien el artículo 1185 bis del Código Civil se refiere al supuesto del concurso o quiebra del vendedor, no se advierte razón que impida su aplicación cuando las mismas razones tuitivas y de equidad que fundamentaron la incorporación de la norma se encuentran presentes” (del voto en disidencia de la doctora Piaggi).

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Propiedad Horizontal

Extensión y límites del dominio por pisos o departamentos – Refacciones y nuevas obras – Cerramiento del patio de una unidad funcional – Falta de autorización unánime de los copropietarios – Solicitud de destrucción – Improcedencia.

Fallo 111.446 – CNCiv., Sala L, 23/02/2007 - Consorcio de Prop. 3 de Febrero 1854/56/58 c. Badaracco, Horacio L. y otro. La Ley, 15/5/07.

El fallo sienta precedente cuando determina que debe ser rechazada la acción que un consorcio de propietarios interpuso para que sea destruido el cerramiento del patio de una unidad funcional, realizado sin la autorización unánime de los copropietarios, pues dicha modificación contó con el consentimiento del consorcio, se efectuó sobre una parte privativa y no cambió el destino del sector ni la estructura resistente del edificio.
El pedido de demolición de lo construido en una unidad funcional —en el caso, cerramiento de un patio—, no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada.

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Usucapion

Improcedencia de la demanda – Intervención de título – Prueba- Valoración de la prueba.

Fallo 111.426 – CNCiv., Sala H, 2007/02//21 – S., J. A. c. R. de C.,O. G. La Ley, 7/5/07.

El fallo establece que el hecho de no domiciliarse en el inmueble que se pretende usucapir no obstaculiza la acción de usucapión y asimismo el domiciliarse en el inmueble no basta por sí solo para probar la posesión del mismo.
Los elementos y probanzas presentados en los juicios de adquisición del dominio por usucapión deben ser analizados prudentemente; y solamente cuando el Juez de la causa esté plenamente convencido, debe accederse a la petición formulada ya que están en juego razones de orden público y debe considerarse que se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que aparejará que se extinga para el titular actual dicho derecho en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Cód. Civil.
El fallo de Cámara rechaza la acción instaurada de prescripción adquisitiva porque el actor no probó efectivamente la realización de actos posesorios, y no acreditó la ejecución de ninguno de los mencionados en el art. 2384 del Cód. Civil ni otros equivalentes, ya que sólo acompaña comprobantes del pago de impuestos y de expensas, con lo que intentaría probar el animus domini, que es uno de los elementos de la posesión pero nada prueba con respecto al corpus, que es el otro elemento.

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Propiedad Horizontal

Departamentos construidos con posterioridad a que la propiedad
fuera sujeta al régimen de la ley 13.512. Falta de autorización de
todos los integrantes del consorcio. Prescripción para adquirir edificación
que no reviste la calidad de unidad funcional.

Fallo 111.162 — CNCiv., Sala A, 2006/10/27 — Glaettli, Irene J. c.
García, Zulema y otros. La Ley, 7/2/07.

Es rechazada la demanda de quien pretende adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de departamentos que han sido construidos en la azotea de un inmueble que ya se encontraba sometido al régimen de la propiedad horizontal.
El demandante aduce la posesión pacífica e ininterrumpida de los departamentos que ha construido en la azotea de un inmueble. Se rechaza su pretensión ya que los construyó en infracción al Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el inmueble y asimismo a la misma ley 13.512 de propiedad horizontal.
En primer lugar debió contar con la unanimidad de la totalidad del Consorcio tal como lo exige la misma ley 13.512 que regula el régimen y exige la unanimidad para la realización de obra nueva en el inmueble.
Asimismo el derecho a sobreelevar que es el invocado por el actor no es posible de usucapir y en el caso en estudio permitía construir sobre superficies inaccesibles y descubiertas, pero no debe interpretarse que eso permitía crear nuevas unidades funcionales.

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