1) El eventual remanente del producido del bien, tras ser ejecutado para el pago de una deuda por expensas comunes, debe quedar a disponibilidad de los titulares del bien, en tanto su afectación subsiste erga omnes, situación que no se altera por la falencia –conf. art. 38 primera parte de la ley 14.394–.
2) El régimen de inejecutabilidad del bien de familia no es oponible frente a una deuda por expensas comunes, toda vez que las obligaciones existen desde el principio de la vida del consorcio y son prioritarias a cualquier afectación. Ello es así porque constituyen derivaciones de la obligación principal de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para el mantenimiento y administración del edificio (del dictamen de la Fiscal General ante la Cámara, que ésta comparte).
3) Si el régimen de inejecutabilidad del bien de familia fuera oponible a una deuda por expensas comunes, permitiría que mediante la simple maniobra de inscribir un inmueble afectado a la ley 13.512 como bien de familia, se convirtiesen en letra muerta las disposiciones de los arts. 8º y 17 (del dictamen de la Fiscal General ante la Cámara, que ésta comparte).
4) Debe revocarse la decisión del juez relativa a que el producido del bien de familia desafectado y ejecutado por una deuda por expensas beneficiará a la totalidad de la masa de acreedores. Ello es así por apartarse del derecho vigente, ya que si la ley establece claramente que el beneficio se mantiene en caso de concurso o quiebra, la conclusión de que el remanente es prenda común de los acreedores implica tener por no escrito el texto legal (del dictamen de la Fiscal General ante la Cámara).
Cámara Nacional Comercial, Sala C, febrero 7 de 2006. Autos: “Duerto, Agustín Alfredo s/ quiebra s/ inc. de verificación promovido por consorcio Larrea 1012, Cap. Fed”.
Bien de Familia. Expensas.
Propiedad Horizontal
Extensión y límites del dominio por pisos o departamentos – Refacciones y nuevas obras – Cerramiento del patio de una unidad funcional – Falta de autorización unánime de los copropietarios – Solicitud de destrucción – Improcedencia.
Fallo 111.446 – CNCiv., Sala L, 23/02/2007 - Consorcio de Prop. 3 de Febrero 1854/56/58 c. Badaracco, Horacio L. y otro. La Ley, 15/5/07.
El fallo sienta precedente cuando determina que debe ser rechazada la acción que un consorcio de propietarios interpuso para que sea destruido el cerramiento del patio de una unidad funcional, realizado sin la autorización unánime de los copropietarios, pues dicha modificación contó con el consentimiento del consorcio, se efectuó sobre una parte privativa y no cambió el destino del sector ni la estructura resistente del edificio.
El pedido de demolición de lo construido en una unidad funcional —en el caso, cerramiento de un patio—, no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada.
Propiedad Horizontal
fuera sujeta al régimen de la ley 13.512. Falta de autorización de
todos los integrantes del consorcio. Prescripción para adquirir edificación
que no reviste la calidad de unidad funcional.
Fallo 111.162 — CNCiv., Sala A, 2006/10/27 — Glaettli, Irene J. c.
García, Zulema y otros. La Ley, 7/2/07.
Es rechazada la demanda de quien pretende adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de departamentos que han sido construidos en la azotea de un inmueble que ya se encontraba sometido al régimen de la propiedad horizontal.
El demandante aduce la posesión pacífica e ininterrumpida de los departamentos que ha construido en la azotea de un inmueble. Se rechaza su pretensión ya que los construyó en infracción al Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el inmueble y asimismo a la misma ley 13.512 de propiedad horizontal.
En primer lugar debió contar con la unanimidad de la totalidad del Consorcio tal como lo exige la misma ley 13.512 que regula el régimen y exige la unanimidad para la realización de obra nueva en el inmueble.
Asimismo el derecho a sobreelevar que es el invocado por el actor no es posible de usucapir y en el caso en estudio permitía construir sobre superficies inaccesibles y descubiertas, pero no debe interpretarse que eso permitía crear nuevas unidades funcionales.
Plenario "Servicios Eficientes c/Yabra"
Sumario.Conf. C.N.Civ., en pleno, febrero 181999, in re "Servicios Eficientes S.A. c/ Yabra, Roberto Isaac s/ Ejecución hipotecaria Ejecutivo"
Publicado en La Ley del 31 de marzo de 1999, pág. 9, y en El Derecho del 25 de junio de 1999, pág. 1.
