Extensión y límites del dominio por pisos o departamentos – Refacciones y nuevas obras – Cerramiento del patio de una unidad funcional – Falta de autorización unánime de los copropietarios – Solicitud de destrucción – Improcedencia.
Fallo 111.446 – CNCiv., Sala L, 23/02/2007 - Consorcio de Prop. 3 de Febrero 1854/56/58 c. Badaracco, Horacio L. y otro. La Ley, 15/5/07.
El fallo sienta precedente cuando determina que debe ser rechazada la acción que un consorcio de propietarios interpuso para que sea destruido el cerramiento del patio de una unidad funcional, realizado sin la autorización unánime de los copropietarios, pues dicha modificación contó con el consentimiento del consorcio, se efectuó sobre una parte privativa y no cambió el destino del sector ni la estructura resistente del edificio.
El pedido de demolición de lo construido en una unidad funcional —en el caso, cerramiento de un patio—, no es razonable cuando los intereses lesionados son mínimos frente al perjuicio que ocasionaría al infractor la remoción de la obra y, sobre todo, por la inútil destrucción de valores económicos que esa medida traería aparejada.
Fallos por temas
- Bien de Familia (2)
- Donacion (1)
- Estudio de Titulos (1)
- Expropiacion (1)
- Justo Titulo (1)
- Plenarios (8)
- Prehorizontalidad (1)
- Propiedad Horizotal (4)
- regimen patrimonial del matrimonio (6)
- registral (7)
- sepulcros (1)
- Subasta (2)
- usucapion (3)
Propiedad Horizontal
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Propiedad Horizotal
Usucapion
Improcedencia de la demanda – Intervención de título – Prueba- Valoración de la prueba.
Fallo 111.426 – CNCiv., Sala H, 2007/02//21 – S., J. A. c. R. de C.,O. G. La Ley, 7/5/07.
El fallo establece que el hecho de no domiciliarse en el inmueble que se pretende usucapir no obstaculiza la acción de usucapión y asimismo el domiciliarse en el inmueble no basta por sí solo para probar la posesión del mismo.
Los elementos y probanzas presentados en los juicios de adquisición del dominio por usucapión deben ser analizados prudentemente; y solamente cuando el Juez de la causa esté plenamente convencido, debe accederse a la petición formulada ya que están en juego razones de orden público y debe considerarse que se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que aparejará que se extinga para el titular actual dicho derecho en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Cód. Civil.
El fallo de Cámara rechaza la acción instaurada de prescripción adquisitiva porque el actor no probó efectivamente la realización de actos posesorios, y no acreditó la ejecución de ninguno de los mencionados en el art. 2384 del Cód. Civil ni otros equivalentes, ya que sólo acompaña comprobantes del pago de impuestos y de expensas, con lo que intentaría probar el animus domini, que es uno de los elementos de la posesión pero nada prueba con respecto al corpus, que es el otro elemento.
Fallo 111.426 – CNCiv., Sala H, 2007/02//21 – S., J. A. c. R. de C.,O. G. La Ley, 7/5/07.
El fallo establece que el hecho de no domiciliarse en el inmueble que se pretende usucapir no obstaculiza la acción de usucapión y asimismo el domiciliarse en el inmueble no basta por sí solo para probar la posesión del mismo.
Los elementos y probanzas presentados en los juicios de adquisición del dominio por usucapión deben ser analizados prudentemente; y solamente cuando el Juez de la causa esté plenamente convencido, debe accederse a la petición formulada ya que están en juego razones de orden público y debe considerarse que se trata de un modo excepcional de adquirir el dominio, que aparejará que se extinga para el titular actual dicho derecho en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el art. 2508 del Cód. Civil.
El fallo de Cámara rechaza la acción instaurada de prescripción adquisitiva porque el actor no probó efectivamente la realización de actos posesorios, y no acreditó la ejecución de ninguno de los mencionados en el art. 2384 del Cód. Civil ni otros equivalentes, ya que sólo acompaña comprobantes del pago de impuestos y de expensas, con lo que intentaría probar el animus domini, que es uno de los elementos de la posesión pero nada prueba con respecto al corpus, que es el otro elemento.
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usucapion
Propiedad Horizontal
Departamentos construidos con posterioridad a que la propiedad
fuera sujeta al régimen de la ley 13.512. Falta de autorización de
todos los integrantes del consorcio. Prescripción para adquirir edificación
que no reviste la calidad de unidad funcional.
Fallo 111.162 — CNCiv., Sala A, 2006/10/27 — Glaettli, Irene J. c.
García, Zulema y otros. La Ley, 7/2/07.
Es rechazada la demanda de quien pretende adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de departamentos que han sido construidos en la azotea de un inmueble que ya se encontraba sometido al régimen de la propiedad horizontal.
El demandante aduce la posesión pacífica e ininterrumpida de los departamentos que ha construido en la azotea de un inmueble. Se rechaza su pretensión ya que los construyó en infracción al Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el inmueble y asimismo a la misma ley 13.512 de propiedad horizontal.
En primer lugar debió contar con la unanimidad de la totalidad del Consorcio tal como lo exige la misma ley 13.512 que regula el régimen y exige la unanimidad para la realización de obra nueva en el inmueble.
Asimismo el derecho a sobreelevar que es el invocado por el actor no es posible de usucapir y en el caso en estudio permitía construir sobre superficies inaccesibles y descubiertas, pero no debe interpretarse que eso permitía crear nuevas unidades funcionales.
fuera sujeta al régimen de la ley 13.512. Falta de autorización de
todos los integrantes del consorcio. Prescripción para adquirir edificación
que no reviste la calidad de unidad funcional.
Fallo 111.162 — CNCiv., Sala A, 2006/10/27 — Glaettli, Irene J. c.
García, Zulema y otros. La Ley, 7/2/07.
Es rechazada la demanda de quien pretende adquirir por prescripción adquisitiva el dominio de departamentos que han sido construidos en la azotea de un inmueble que ya se encontraba sometido al régimen de la propiedad horizontal.
El demandante aduce la posesión pacífica e ininterrumpida de los departamentos que ha construido en la azotea de un inmueble. Se rechaza su pretensión ya que los construyó en infracción al Reglamento de Copropiedad y Administración que rige el inmueble y asimismo a la misma ley 13.512 de propiedad horizontal.
En primer lugar debió contar con la unanimidad de la totalidad del Consorcio tal como lo exige la misma ley 13.512 que regula el régimen y exige la unanimidad para la realización de obra nueva en el inmueble.
Asimismo el derecho a sobreelevar que es el invocado por el actor no es posible de usucapir y en el caso en estudio permitía construir sobre superficies inaccesibles y descubiertas, pero no debe interpretarse que eso permitía crear nuevas unidades funcionales.
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Propiedad Horizotal,
usucapion
Nulidad de Escritura - Certificados
Plazo de validez de los certificados fijado por el artículo 24 de la ley 17.801 – Improcedencia.
Fallo 111.504 – CNCiv., Sala I, 2007/03/01 – Olivera, Ricardo M. c. Casali, Alberto M. y otros. La Ley, 1º/6/07.
Es terminante el fallo en cuanto rechaza la acción incoada de nulidad de escritura y establece la validez de la misma ya que fue otorgada y autorizada en base a los certificados requeridos y a los segundos testimonios de escrituras inscriptos –art. 23 de la ley 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929)-, ya que la escritura de compraventa anterior no fue instrumentada dentro del plazo de validez de los certificados que fija el art. 24 de la ley mencionada –en el caso, 25 días-, por cuanto perdió el beneficio de prioridad o inmutabilidad.
Fallo 111.504 – CNCiv., Sala I, 2007/03/01 – Olivera, Ricardo M. c. Casali, Alberto M. y otros. La Ley, 1º/6/07.
Es terminante el fallo en cuanto rechaza la acción incoada de nulidad de escritura y establece la validez de la misma ya que fue otorgada y autorizada en base a los certificados requeridos y a los segundos testimonios de escrituras inscriptos –art. 23 de la ley 17.801 (Adla, XXVIII-B, 1929)-, ya que la escritura de compraventa anterior no fue instrumentada dentro del plazo de validez de los certificados que fija el art. 24 de la ley mencionada –en el caso, 25 días-, por cuanto perdió el beneficio de prioridad o inmutabilidad.
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registral
Sepulcros. Adquisición del Dominio por Prescripción
En concordancia con los actos posesorios idóneos realizados por algunos de los sucesores, los que tampoco fueron perturbados en la posesión pacífica que han estado ejerciendo sobre el sepulcro, corresponde hacer lugar a la acción de prescripción adquisitiva interpuesta por ellos que son herederos de algunos de los titulares de dominio del sepulcro, y de esa manera permitir que adquieran el porcentaje indiviso restante hasta completar el cien por cien del dominio, debido a la muerte de otros propietarios poseedores y la falta de interés de sus herederos presentados o citados por edictos.
No obstante, el Dr. Vilar votó en disidencia en estos términos:
“Resulta inadmisible la acción de prescripción adquisitiva de una bóveda interpuesta por los sucesores de algunos de los propietarios, pues losbactores pretenden usucapir en perjuicio de sus antecesores titulares del sepulcro, lo cual conlleva a que indefectiblemente tengan que afectar su propio patrimonio, ya que el bien integra el acervo hereditario, y al continuar la persona de los demandados, los sucedieron tanto en la propiedad como en la posesión”.
Del voto en disidencia del Dr. Vilar. Resulta improcedente declarar la adquisición por usucapión de un sepulcro a favor de los actores como continuadores de la posesión ejercida por sus antecesores titulares del bien, pues como sucesores de éstos recibieron un dominio ya adquirido, y no meramente un derecho tendiente a continuar en la posesión para luego del fallecimiento de sus antecesores, lograr la consolidación del dominio por vía de la prescripción adquisitiva.
Fallo 111.515 – CNCiv., Sala M, 2006/11/21 – M. C., C. y otros c. M. de E., E. y otros.
La Ley, 8/6/07.
No obstante, el Dr. Vilar votó en disidencia en estos términos:
“Resulta inadmisible la acción de prescripción adquisitiva de una bóveda interpuesta por los sucesores de algunos de los propietarios, pues losbactores pretenden usucapir en perjuicio de sus antecesores titulares del sepulcro, lo cual conlleva a que indefectiblemente tengan que afectar su propio patrimonio, ya que el bien integra el acervo hereditario, y al continuar la persona de los demandados, los sucedieron tanto en la propiedad como en la posesión”.
Del voto en disidencia del Dr. Vilar. Resulta improcedente declarar la adquisición por usucapión de un sepulcro a favor de los actores como continuadores de la posesión ejercida por sus antecesores titulares del bien, pues como sucesores de éstos recibieron un dominio ya adquirido, y no meramente un derecho tendiente a continuar en la posesión para luego del fallecimiento de sus antecesores, lograr la consolidación del dominio por vía de la prescripción adquisitiva.
Fallo 111.515 – CNCiv., Sala M, 2006/11/21 – M. C., C. y otros c. M. de E., E. y otros.
La Ley, 8/6/07.
Sociedad Conyugal - Liquidación
Créditos de los cónyuges entre sí y con la sociedad conyugal. Recompensas. Venta de un bien propio efectuada por uno de los cónyuges. Presunción de que el producido redunda en beneficio de la sociedad conyugal.
Fallo 111.065 — CNCiv., Sala F, 2006/05/30 — P., J. O. c. F., S. O.
La Ley, 19/12/06.
El fallo presume iuris tantum que el producido de un bien propio de uno de los cónyuges redunda en beneficio de la sociedad conyugal y admite el derecho de recompensa del cónyuge aportante, ya que le basta como enajenante acreditar la venta y recepción del precio, y deberá el otro cónyuge justificar que los fondos no
fueron realmente empleados en beneficio de la comunidad, sea porque se reinvirtieron en la compra de otro bien propio o porque se destinaron a actos extraños a aquélla.
Fallo 111.065 — CNCiv., Sala F, 2006/05/30 — P., J. O. c. F., S. O.
La Ley, 19/12/06.
El fallo presume iuris tantum que el producido de un bien propio de uno de los cónyuges redunda en beneficio de la sociedad conyugal y admite el derecho de recompensa del cónyuge aportante, ya que le basta como enajenante acreditar la venta y recepción del precio, y deberá el otro cónyuge justificar que los fondos no
fueron realmente empleados en beneficio de la comunidad, sea porque se reinvirtieron en la compra de otro bien propio o porque se destinaron a actos extraños a aquélla.
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regimen patrimonial del matrimonio
Nulidad en la Subasta
En su artículo, publicado el 7 de diciembre de 2006 en el “El Derecho”, titulado “Nulidad de la Subasta”, el autor Julio Chiappini realiza un valioso resumen de la jurisprudencia más reciente relativa al tema y enuncia algunos fallos que han denegado la nulidad de la subasta.
Se transcriben algunos enunciados del autor:
1) Ausencia del propietario al acto de la subasta: no hay invalidez (Cám. Civ. y Com. Rosario, sala 2ª, Zeus 60, J 99);
2) Precio bajo no justifica ninguna nulidad: CNCiv., sala A, LL, 1991-A- 431; sala C, JA, 1994-II-242; CNCom., sala C, ED, 107-296; sala D,ED, 97-432; CCiv. y Com. San Martín, sala 2ª, ED, 105-458; CHIAPPINI,Código Procesal Civil y Comercial de Santa Fe comentado,Rosario, Fas, 2006, t. 4, pág. 287;
3) Único postor y acto breve en tiempo, no hay nulidad: CNCom., sala C, ED, 107-296;
4) Incumplimiento del régimen de visitas anunciado en los edictos, no hay nulidad: CNCom., sala C, LL, 1991-A-155;
5) Falta de aceptación del cargo por parte del martillero, no hay nulidad: Cám. Civil 1ª Cap. Fed., LL, 7-630;
6) Presentación del deudor en concurso preventivo, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. San Francisco, La Ley Córdoba 1989, 447;
7) Falta de colocación de carteles, no hay nulidad: CNCiv., sala A, LL, 1989-D-87;
8) Omisión de citar al deudor hipotecario: no hay nulidad pero subsiste el derecho real: CNCiv., sala F, LL, 1986-B-120;
9) Retraso de 40 minutos respecto a la hora de iniciación del remate,no hay nulidad: CNCiv., sala D, ED, 9-427; pero hay nulidad si el retraso ha sido imprudente: TOMÁS JOFRÉ, Manual de procedimiento (civil y penal), 5ª edición actualizada por Isaac Halperín, La Ley, Buenos Aires, 1941, pág. 387;
10) Falta de voceo del martillero, no hay nulidad: CNCiv., sala G, LL, 1981-D-68;
11) Negativa del martillero a aceptar un cheque, no hay nulidad: CNCiv., sala D, LL, 1989-D-579;
12) Alteración del orden de venta de los bienes, no hay nulidad: Cám.Concepción del Uruguay, sala Civ. y Com., Zeus 43, R 37, Nº 4930;
13) Compra hecha por el juez: debe estarse al art. 1361, inc. 6° del cód. civil;
14) Compra hecha por el ejecutado, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Rosario, sala 1ª, Juris 37, 52;
15) Omisión de consignar el horario de visitas si por las características del inmueble la contingencia es intrascendente, no hay nulidad: CNCiv., sala A, ED, 49-425;
16) Remate hecho el mismo día en que se decretó la quiebra del deudor, con fuero de atracción que carece de efecto retroactivo; no hay nulidad: CNCiv., sala F, JA, 2000-III-561;
17) La inoponibilidad del mutuo y de su hipoteca, no hay nulidad de la subasta sin perjuicio de medidas cautelares dispuestas por el juez de la quiebra: Cám. Civ. y Com. Azul, JA, 1999-I-945-187; en contra, por la nulidad si se omitió la citación, CNCom., sala E, LL, 1998-E-89240.275;
18) El error al individualizar la finca si ello no obstó a su identificación,no hay nulidad: CNCiv., sala C, LL, 94-161;
19) Abogado ejecutante en causa propia, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Santiago del Estero, LL, 119-361; CNCom., sala A, LL, 1979-A-568;
20) Se omitieron los datos de inscripción del martillero en el órgano previsional, no hay nulidad: CNCom., sala B, LL, 144-597;
21) El inexcusable error del comprador que pese a lo que decía el edicto (venta de derechos y acciones) creyó adquirir derechamente el dominio, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 1ª, cit.por LINO ENRIQUE PALACIO y ADOLFO ALVARADO VELLOSO, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 1998, t. 10, pág. 182;
22) Defectos en el título de fácil subsanación, no hay nulidad: Jurisp.Civil Córdoba 8, pág. 187;
23) Falta de bandera de remate, no hay nulidad: LAPA, EDUARDO L., Nulidad de la subasta, Córdoba, Advocatus, 1999, pág. 164; y
24) Consignación tardía del saldo de precio, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Rosario, Zeus 53, R 10
Se transcriben algunos enunciados del autor:
1) Ausencia del propietario al acto de la subasta: no hay invalidez (Cám. Civ. y Com. Rosario, sala 2ª, Zeus 60, J 99);
2) Precio bajo no justifica ninguna nulidad: CNCiv., sala A, LL, 1991-A- 431; sala C, JA, 1994-II-242; CNCom., sala C, ED, 107-296; sala D,ED, 97-432; CCiv. y Com. San Martín, sala 2ª, ED, 105-458; CHIAPPINI,Código Procesal Civil y Comercial de Santa Fe comentado,Rosario, Fas, 2006, t. 4, pág. 287;
3) Único postor y acto breve en tiempo, no hay nulidad: CNCom., sala C, ED, 107-296;
4) Incumplimiento del régimen de visitas anunciado en los edictos, no hay nulidad: CNCom., sala C, LL, 1991-A-155;
5) Falta de aceptación del cargo por parte del martillero, no hay nulidad: Cám. Civil 1ª Cap. Fed., LL, 7-630;
6) Presentación del deudor en concurso preventivo, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. San Francisco, La Ley Córdoba 1989, 447;
7) Falta de colocación de carteles, no hay nulidad: CNCiv., sala A, LL, 1989-D-87;
8) Omisión de citar al deudor hipotecario: no hay nulidad pero subsiste el derecho real: CNCiv., sala F, LL, 1986-B-120;
9) Retraso de 40 minutos respecto a la hora de iniciación del remate,no hay nulidad: CNCiv., sala D, ED, 9-427; pero hay nulidad si el retraso ha sido imprudente: TOMÁS JOFRÉ, Manual de procedimiento (civil y penal), 5ª edición actualizada por Isaac Halperín, La Ley, Buenos Aires, 1941, pág. 387;
10) Falta de voceo del martillero, no hay nulidad: CNCiv., sala G, LL, 1981-D-68;
11) Negativa del martillero a aceptar un cheque, no hay nulidad: CNCiv., sala D, LL, 1989-D-579;
12) Alteración del orden de venta de los bienes, no hay nulidad: Cám.Concepción del Uruguay, sala Civ. y Com., Zeus 43, R 37, Nº 4930;
13) Compra hecha por el juez: debe estarse al art. 1361, inc. 6° del cód. civil;
14) Compra hecha por el ejecutado, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Rosario, sala 1ª, Juris 37, 52;
15) Omisión de consignar el horario de visitas si por las características del inmueble la contingencia es intrascendente, no hay nulidad: CNCiv., sala A, ED, 49-425;
16) Remate hecho el mismo día en que se decretó la quiebra del deudor, con fuero de atracción que carece de efecto retroactivo; no hay nulidad: CNCiv., sala F, JA, 2000-III-561;
17) La inoponibilidad del mutuo y de su hipoteca, no hay nulidad de la subasta sin perjuicio de medidas cautelares dispuestas por el juez de la quiebra: Cám. Civ. y Com. Azul, JA, 1999-I-945-187; en contra, por la nulidad si se omitió la citación, CNCom., sala E, LL, 1998-E-89240.275;
18) El error al individualizar la finca si ello no obstó a su identificación,no hay nulidad: CNCiv., sala C, LL, 94-161;
19) Abogado ejecutante en causa propia, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Santiago del Estero, LL, 119-361; CNCom., sala A, LL, 1979-A-568;
20) Se omitieron los datos de inscripción del martillero en el órgano previsional, no hay nulidad: CNCom., sala B, LL, 144-597;
21) El inexcusable error del comprador que pese a lo que decía el edicto (venta de derechos y acciones) creyó adquirir derechamente el dominio, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Bahía Blanca, sala 1ª, cit.por LINO ENRIQUE PALACIO y ADOLFO ALVARADO VELLOSO, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Explicado y anotado jurisprudencial y bibliográficamente, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 1998, t. 10, pág. 182;
22) Defectos en el título de fácil subsanación, no hay nulidad: Jurisp.Civil Córdoba 8, pág. 187;
23) Falta de bandera de remate, no hay nulidad: LAPA, EDUARDO L., Nulidad de la subasta, Córdoba, Advocatus, 1999, pág. 164; y
24) Consignación tardía del saldo de precio, no hay nulidad: Cám. Civ. y Com. Rosario, Zeus 53, R 10
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